基本結論

根據國家統計局分類，房地產開發企業資金來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金及各項應付款五類。2009年以來，國內貸款、利用外資及自籌資金占比整體呈現下降趨勢，其他資金及各項應付款占比則有明顯提升，可以表明近年房企受地產調控政策影響，外部融資渠道收緊，開發資金來源逐漸側重于經營性融資。

按常見的融資渠道，房企的融資方式可以分為外部籌資性融資及內部經營性融資，我們將外部籌資方式按股權融資和債權融資進行區分，股權融資主要有IPO、增發、配股、股東直接出資及合作開發，債權融資方式有銀行貸款、信用債、資產證券化、非標融資、境外債、民間借貸六種；內部經營融資可以分為銷售回款、應付款融資。

房企債權融資渠道收緊。銀行貸款方面，房地產開發貸監管逐漸收緊，多數地區并購貸亦需滿足“四三二”要求，增長趨勢放緩；信用債發行以公司債為主，凈融資額較前期大幅回落；房企涉及的ABS主要有四種，供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業收費權ABS及租金類ABS，2018年下半年，房地產行業內有多家房企申報的ABS產品被中止審核；房企非標融資的途徑主要是委托貸款和信托融資，目前二者均受到監管限制，規模收縮；境外債方面，2019年下半年，發改委要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。 

從房地產開發各階段的融資渠道來看，在前期拿地階段，由于未滿足“四三二”要求，僅能通過自有資金、非標等方式融資，19年銀保監會23號文限制房企通過信托公司進行前融的渠道，房企在拿地階段的融資方式進一步收窄；在地產開發建設階段，可以通過開發貸、并購貸、非標、供應鏈ABS、信用債等方式進行融資；銷售運營階段，房企可以發行信用債、ABS提高資金周轉效率。

衡量房企杠桿時需關注其隱性負債。房企隱性負債中占比較高的有明股實債及非并表項目公司負債兩種：明股實債融資有兩個部分，一是集團層面上通過永續債、優先股等方式所進行的融資，對于房企大概率需承擔償債義務的權益工具，需將其作為房企的有息負債考慮，二是項目公司層面的明股實債，主要指房企通過信托或私募基金等以“股權投資+股東借款”等方式為項目公司所做的融資，明股實債涉及的報表科目有其他權益工具、資本公積、少數股東權益及其他應付款；非并表項目公司負債是指多個房企合作開發共同成立項目公司時，非并表方實質上亦承擔相應的債務償還責任，體現在報表中長期股權投資科目；除此之外，房企涉及隱性負債的還有已出表的ABS；計入應付賬款、長期應付款、其他非流動負債科目中的未出表的ABS；計入其他流動負債中的短融、超短融等一年內到期的債券；長期應付款中的融資租賃以及其他應付款中的關聯方借款等。

風險提示：1）房企調控政策發生重大變化；2）境外疫情輸入風險，新冠疫情擴散超預期，影響地產企業復工。

2019年5月份開始，地產融資渠道全面收緊，部分房企資金鏈承壓，今年年初疫情暴發后，地產調控政策有所放松，但融資端并未有大幅放開，本文對房企融資方式、各融資渠道現狀及隱形負債識別方式進行梳理介紹，以供投資者參考。

一、房企有哪些融資方式？

1. 房企統計局融資口徑

根據國家統計局對固定資產投資來源的分類，房地產開發企業資金來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金及各項應付款五類：國內貸款是指固定資產投資項目單位向銀行及非銀行金融機構借入用于固定資產投資的各種國內借款，分為銀行貸款及非銀貸款；利用外資是指報告期收到的境外（包括外國及港澳臺地區）資金，包括對外借款、外商直接投資及外商其他投資；自籌資金是指在報告期內籌集的用于項目建設和購置的資金，包括自有資金、股東投入資金和借入資金；其他資金是指在報告期收到的除以上各種資金之外的用于固定資產投資的資金，包括社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及其他單位撥入的資金等，在房地產開發企業資金來源中，定金及預收款及個人按揭貸款是其他資金來源中重要的組成部分；各項應付款是指本年項目建設和購置中應付未付的投資款，主要包括應付工程款等。

2009年以來，國內貸款、利用外資及自籌資金占比整體呈現下降趨勢，其他資金及各項應付款占比則有明顯提升，可以表明近年房企受地產調控政策影響，外部融資渠道收緊，開發資金來源逐漸側重于經營性融資。從數據上看，房地產開發企業資金來源中，自籌資金與其他資金占比最高，2019年分別為26.38%、43.11%。

2.房企融資方式

按常見的融資渠道，房企的融資方式可以分為外部籌資性融資及內部經營性融資，我們將外部籌資方式按股權融資和債權融資進行區分，股權融資主要有IPO、增發、配股、股東直接出資及合作開發，債權融資方式有銀行貸款、信用債、資產證券化、非標融資、境外債、民間借貸六種；內部經營融資可以分為銷售回款、應付款融資。

對應于統計局口徑，股權融資渠道計入自籌資金（于境外進行股權融資則計入利用外資）；銀行貸款應計入國內貸款（于境外貸款則計入利用外資）；發債資金并沒有單獨披露，由于項目公司使用的信用債資金通常由股東發行，然后以股東借款的形式轉入項目公司，應納入自籌資金統計；資產證券化同樣計入自籌資金；非標融資中，常規性的信托貸款計入國內貸款，由股東借入的非標資金以股東借款的形式轉入項目公司的部分計入自籌資金，信托、私募基金等投入的股權資金或明股實債的資金應納入自籌資金統計；境外債計入利用外資，但以股東借款形式借給項目公司的部分計入自籌資金；民間借貸計入自籌資金或其他資金統計；銷售回款統計口徑為其他資金；供應鏈融資計入各項應付款統計。

二、房企各融資渠道的現狀

針對房企銀行貸款、信用債、資產證券化、非標融資及境外債的五種債權融資方式，我們對其融資模式、融資條件及資金的使用方向進行梳理。

1. 銀行貸款

銀行貸款主要有開發貸、并購貸、土地儲備貸款、流動資金貸、經營性物業貸、政策性貸款等方式。目前，監管文件對土地儲備貸款做出了限制，開發貸及并購貸是房企獲取銀行貸款主要的方式，以下主要對商業銀行開發貸及并購貸進行介紹。

1.1開發貸款

房地產開發貸款是指金融機構發放的房屋建設貸款，包括在土地開發階段發放的、計劃在房屋建設階段繼續使用的貸款，根據開發內容的不同，可以分為住房開發貸款、商品房開發貸款等，與其他融資方式相比，具有成本相對較低、審批條件更加嚴格的特點，多會采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔保的增信方式。

房地產開發貸款需要滿足以下條件：

“四三二”要求，“四”即四證齊全，項目具備《國有土地使用證》、《建筑用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》，“三”是自有資金應不低于開發項目總投資的30%，后續根據國務院《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，房地產開發項目中保障性住房和普通商品住房項目資本金維持20%不變，其他項目由30%調整為25%，“二”即具有二級房地產開發資質；

商業銀行發布的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用；

商業銀行在房地產開發貸款對象的選擇上通常使用名單制管理，通常會對房企的銷售規模，股東背景等有所要求。

房地產開發貸監管逐漸收緊，中小房企獲取開發貸難度進一步加大，房地產開發貸款增長趨勢有所放緩。從數據上看，房地產開發貸款余額整體呈現增加趨勢，2019年年末，房地產開發貸款余額為112200億元，同比增速10.10%，與19年三季度末相比則略有減少。

1.2并購貸款

商業銀行并購貸是指商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款，即可以用于投資股權。

2015年銀監會發布的《商業銀行并購貸款風險管理指引》對并購貸款要求做了基本的要求，在此規定中，房企以并購方式拿地可以繞過開發貸中“四三二”要求的限制，獲取貸款相對容易，2018年上海銀監局發布《關于規范開展并購貸款業務的通知》對房地產并購貸款做了進一步規范，提出對用于房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的貸款應穿透監管。

房地產并購貸款需要滿足以下條件：

商業銀行全部并購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不應超過50%；

商業銀行對單一借款人的并購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不應超過5%；

并購交易價款中并購貸款所占比例不應高于60%；

并購貸款期限一般不超過七年。

上海銀監局對房地產并購貸款做了進一步規定：

擬并購土地項目應當完成在建工程開發投資總額的25%以上；

對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款；

并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金；

防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

《關于規范開展并購貸款業務的通知》雖是由上海銀監局發布，但在實際操作中，其他部分地區亦會選擇參照執行，并購貸款也不能擁有“四三二”要求的豁免權。

目前，多數地區并購貸亦需滿足“四三二”要求，房企并購規模減少。從房地產行業并購項目的變化情況可以看出，2015年房地產并購項目大幅增加，《商業銀行并購貸款風險管理指引》出臺后，增長勢頭明顯受到抑制，2016年底至2017年，由于并購貸款仍舊可以繞過“四三二”條件，房地產并購項目重新恢復增長勢頭，2018年《關于規范開展并購貸款業務的通知》發布之后，并購貸款優勢喪失，地產并購項目及金額均出現明顯收縮。

2.信用債

房企發行的信用債可以分為企業債、公司債、短期融資券、中期票據及定向工具。

房企發行企業債的要求較為嚴格，最早在2004年，發改委發布《關于進一步改進和加強企業債券管理工作的通知》中規定，企業發行債券的募集資金不得用于房地產買賣，隨后2011年的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》中支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資，2016年《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》的文件中，嚴格限制房企發行企業債券融資，用于商業性房地產項目，因為發行企業債用途限制較多，發行規模一直不高。

2015年證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》擴大發行主體范圍，房企公司債發行規模井噴，2016年10月底，交易所發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》要求將房企分三類監管，房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地，17年房企公司債發行規模大幅回落。

2015年，交易商協會擬有序推進國資委下屬16家以房地產為主業的央企集團或其下屬房地產企業注冊中期票據，有序推動省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業注冊中期票據，銀行間債務融資工具發行規模激增。

信用債發行以公司債為主，凈融資額較前期大幅回落。從目前存量的情況來看，房企信用債存量規模共14807.14億元，其中公司債占據大半壁江山，存量規模10664.21億元，占比72.02%，中期票據其次，規模3051.92億元，短期融資券、定向工具及企業債規模較少。

3.資產證券化

根據底層資產的不同，房企涉及的ABS主要有四種，供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業收費權ABS、租金類ABS。

具體而言，供應鏈ABS的底層資產是上游供應商因提供貨物或服務、承包工程等對核心房企形成的應收賬款債權；購房尾款ABS由房地產開發商發起，以應收購房者的購房尾款為底層資產；物業收費權ABS由物業公司發起，以物業費收入為底層資產；租金類ABS以酒店、辦公樓寓或商鋪的收入為底層資產，交易結構主要有兩種，涉及標的物業股權轉讓的類Reits和以信托受益權等為基礎資產的CMBS，類Reits是由私募基金持有物業股權，構建過程中涉及私募基金份額的投資和轉讓，表現出Reits權益投資的特征，CMBS中專項計劃并不持有物業公司股權，但可質押未來物業收入、抵押商業物業，來增強債權債務屬性，部分地彌補在底層資產控制上的不足。

房地產ABS可以分為證監會主管ABS及交易商協會ABN，2018 年4 月，中國證監會與住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品；2018年下半年，房地產行業內有多家房企申報的ABS產品被中止審核。

截至目前，證監會主管ABS余額2612億元，交易商協會ABN余額271億元，證監會主管ABS中，應收賬款ABS、商業房地產抵押貸款ABS、信托受益權ABS、不動產投資信托REITs占比較高，金額分別為894.79億元、665.48億元、433.54億元、300.12億元及279.37億元。

4.非標融資

房企非標的資金來源大部分仍為銀行資金，融資主要途徑是委托貸款和信托融資。

2012年，證監會允許券商、基金公司開展資產管理業務，非標投資新增了銀證、銀基、銀證信、銀證基四類渠道，發展得如火如荼。為防止非標投資發展過快引致風險，2013年銀監會發布《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，規定商業銀行理財資金投資非標準化債權資產的上限，為理財產品余額的35％與商業銀行上一年度審計報告披露總資產的4％的較低值，限制了商業銀行非標投資比例，非標投資出現了向監管尚未完全覆蓋的表內同業業務轉移的趨勢。2014年，央行、銀監會等聯合發布了《關于規范金融機構同業業務的通知》，明確規定買入返售（賣出回購）業務項下的金融資產應當為在銀行間市場、證券交易所市場交易的具有合理公允價值和較高流動性的金融資產，堵塞了通過同業業務進行非標投資的通道。銀行理財產品投資中非標的占比從2013年的27.49%，下降到2015年的15.73%。

針對表內非標，2018年，銀監會發布的《商業銀行流動性風險管理辦法》一文中，規定了設置流動性匹配率監管指標衡量商業銀行主要資產與負債的期限配置結構，計算流動性匹配率時，不同于其他資產的階梯型權重，包含表內非標的其他投資不論期限權重均為100%，銀行需要控制表內非標投資的規模以達到監管指標的要求。針對表外非標，2018年，央行、銀監會等聯合發布了《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》，明確禁止資金池業務、禁止資產多層嵌套、禁止通道業務。

4.1委托貸款

委托貸款是指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人不承擔信用風險，僅收取代理手續費。

2012年證監會發布《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》放開券商、基金設立資管計劃后，銀行通過銀證、銀基合作等新增渠道投資非標資產規模增加，2012年新增委托貸款規模達12838億元，占社融比例為8.14%，2013年新增委托貸款翻了一番，達到25466億元，占社融比例為14.71%。2016年央行稱將于2017年一季度評估時開始正式將表外理財納入MPA，以合理引導金融機構加強對表外業務風險的管理，當年新增委托貸款規模較2016年下降63.42%。

由于監管趨緊，房企通過委托貸款融資的途徑受到限制。2018年，銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法》出臺，限制了委托貸款的資金來源、用途、資金性質、貸款領域等方面，包括不得接受受托管理的他人資金、銀行的授信資金、具有特定用途的各類專項基金、其他債務性資金和無法證明來源的資金等發放委托貸款等，堵塞了金融機構通過委托貸款投資非標的渠道，委托貸款規模迅速萎縮，2018年和2019年，新增委托貸款均為負值，分別為-16061.71億元和-9396億元。

4.2信托投資

信托投資的模式主要有債權信托、股權信托、收益權型信托及混合型信托，多數信托資金是通過信托貸款以及帶回購條款的股權融資方式投資房地產企業，這里主要介紹信托貸款，帶回購條款的股權融資方式在第三部分房企隱性負債中進行介紹。

信托公司向房企發放貸款同樣需要滿足“四三二”要求。2005年，銀監會發布《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，明確了對信托投資公司向房企發放貸款需滿足“四三二”條件，這一文件出臺直接影響信托貸款，信托貸款規模迅速下降。2009年，銀監會發布《關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》，規定了對于最近一年監管評級為2C級（含）以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司可放寬四證要求、開發商資質要求。受到政策的“鼓舞”，房地產信托融資活躍起來。這一例外規定在2010年銀監會《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》中被停止執行。但由于銀信合作成為提供流動性的重要渠道，2010-2011年，房地產信托經歷了噴發式的增長，在2011年第三季度，資金信托流向房地產領域的比例達到17.24%。

加強信托資金流入地產行業監管。2017年，銀監會《關于銀行業風險防控工作的指導意見》中規定，各級監管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構，以及房地產信托業務增量較大、占比較高的信托公司，但對房地產信托的影響有限。由于房地產信托產品的收益率相對較高，依然保持著更高的資金吸引力；2017年及2018年投向房地產領域的信托資金規模分別為22828億元、26873億元，同比增長59.69%、17.72%。

2019年，銀監會《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（銀保監發[2019]23號，以下簡稱“銀保監會23號文”）中提出，信托公司向房企違規融資的途徑主要有：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款，進一步規范信托公司對房企融資的模式；2019年7月，銀保監會約談房地產信托體量大的信托公司，并對部分信托公司進行窗口指導，進行余額管控。2019年第三季度起，流向房地產領域的信托資金規模較一二季度減少，全年規模增長趨于停滯。

目前，銀保監會對于信托機構資金流向地產行業一直保持嚴監管態度，房企通過信托機構融資的難度進一步加大。

5.境外債

2013年，國家外匯管理局發布《外債登記管理辦法》對外債登記管理流程進行了簡化，14年中資美元債發行放量；2015年國家發改委發布《關于推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》取消企業發行外債的額度審批，實行備案登記制管理，但由于境內公司債發行主體擴容，地產企業境外融資的意愿受到影響，中資美元債發行規模反而小幅下行；2017年國家外匯管理局允許內保外貸項下資金調回境內使用，疊加境內融資成本上行，發行量呈現爆發式增長，當年發行規模達567.11億美元，較2016年增加243%；2018年4月以來，出于控制外債風險的考慮，發改委發布《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，房地產企業在境外發債主要用于償還到期債務，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。

2019年下半年，發改委發布的《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》中要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。截止目前，地產境外債存量規模共2186.19億美元，房企境外債發行以美元債為主，另外有少量歐元、港幣等。

三、房企隱性負債怎么看？

房企融資方式較為多樣，部分融資方式并未計入有息負債的相關科目中，但實際上屬于房企負擔的債務，即隱性負債。這里我們將房企的隱性負債具體定義為并未計入房企合并報表短期借款、長期借款、應付債券、一年內到期的非流動負債科目中，但實際上屬于房企負擔的有息負債。

我們主要從明股實債、非并表項目公司負債兩個方面介紹房企的隱性負債。

1.明股實債

房企明股實債的融資有兩個部分，一是集團層面上通過永續債、優先股等方式所進行的融資，體現在所有者權益中“其他權益工具”科目，對于房企大概率需承擔償債義務的權益工具，需將其作為房企的有息負債考慮，這里主要指房企所發行的永續債；二是項目公司層面的明股實債，這里主要介紹并表項目公司的明股實債。

并表項目公司的明股實債融資模式是由投資者認購信托、私募等機構發行的資產管理計劃，然后由資管計劃與房企共同設立平臺公司，房企A對平臺公司并表，另外資管計劃可以以股東借款的形式為平臺公司提供債務資金，項目結束后，由平臺公司或房企回購資管計劃股權并歸還借款本息。此種融資模式在并表房企的合并報表中體現在資本公積、少數股東權益及其他應付款中，其中資管計劃的溢價增資部分計入資本公積，剩余股權投入記少數股東權益，股東借款部分應計入其他應付款。

2019年，銀保監會23號文提出的違規融資模式有信托通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式為房地產變相提供融資的方式；2017年2月，中國基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業項目》對證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃以委托貸款、明股實債等模式投資于房地產開發企業做出限制。目前房企通過明股實債模式融資的途徑受到限制。

在識別此類負債時可以關注三個方面：一、少數股東權益占比偏高且波動較大；二、少數股東性質為資管計劃、信托計劃等的情況；三、由于資管計劃這部分少數股東權益并不產生損益，可以關注（少數股東權益/凈資產）明顯高于（少數股東損益/凈利潤）的房企。

2.非并表項目公司負債

多個房企合作開發共同成立項目公司時，非并表方實質上亦承擔相應的債務償還責任，此種情況可以分為兩類，一是項目公司常規性借款，二是明股實債。對于非并表房企來說，對項目公司的股權投入體現在報表中長期股權投資科目，對項目公司的股東借款則計入其他應收款科目中。

由于項目公司的負債結構多數并不披露，此類表外負債識別難度較高，此處提供兩種粗略的估計方式供參考：一、可以通過房企擔保余額中對非子公司的擔保額進行粗略估計，但此種估計方式建立在項目公司的融資均需通過房企擔保來進行，對表外負債會有明顯低估；二、房企對項目公司的長期股權投資實質上是項目公司凈資產中歸屬于自身的部分，可以通過長期股權投資中對房地產開發企業的投資乘以杠桿倍數粗略估計，在杠桿倍數的設定上，根據房地產行業最低資本金比例的規定，“保障性住房和普通商品住房項目資本金為20%不變，其他項目為25%”，杠桿倍數設定為3、5兩種情形。兩種估計方式都較為粗略，難以準確判斷出項目公司的實際負債。

3.其他

除上述兩種主要的隱性負債之外，另外有四種融資方式可能未計入有息債務科目中，但實際上屬于房企的有息債務：

一是房企ABS，對于實現出表的ABS，可判斷其是否實現風險轉移，出于謹慎考慮，可將其直接作為房企有息負債考慮，對于未實現出表的ABS，會計處理上，其中供應鏈ABS會計科目未發生變化，仍舊計入應付賬款，另外幾種ABS會計處理上相對靈活，一般會計入應付債券、長期應付款、其他非流動負債、長期借款幾個科目中，對于計入應付賬款、長期應付款、其他非流動負債幾個科目中的ABS，仍應將其作為有息負債考慮；

二是短融、超短融等一年內到期的債券，通常會計入其他流動負債科目；

三是融資租賃，體現在長期應付款科目中；

四是房企向關聯方借款，一般計入其他應付款科目。

四、總結

我們從房企的融資渠道及衡量隱性負債需關注的方面進行總結。

從房地產開發各階段的融資渠道來看，在前期拿地階段，由于未滿足“四三二”要求，僅能通過自有資金、非標等方式融資，19年銀保監會23號文限制房企通過信托公司進行前融的渠道，房企在拿地階段的融資方式進一步收窄；在地產開發建設階段，可以通過開發貸、并購貸、非標、供應鏈ABS、信用債等方式進行融資；銷售運營階段，房企可以發行信用債、ABS提高資金周轉效率，境外債融資渠道目前僅能置換一年內到期的中長期境外債務。

房企融資方式較為多樣，在衡量其杠桿水平時，除了常規的有息負債科目，對于隱性負債所涉及的科目，也需要進行仔細甄別，重點需要關注的隱性負債融資模式有兩種：1、明股實債，涉及的報表科目有其他權益工具、資本公積、少數股東權益及其他應付款；2、非并表項目公司負債，涉及的報表科目有長期股權投資。除此之外，房企涉及隱性負債的還有已出表的ABS，計入應付賬款、長期應付款、其他非流動負債科目的未出表的ABS，計入其他流動負債中的短融、超短融等一年內到期的債券，長期應付款中的融資租賃以及其他應付款中的關聯方借款等。

五、風險提示

1）房企調控政策發生重大變化；

2）境外疫情輸入風險，新冠疫情擴散超預期，影響地產企業復工。

                                                    （文章來源：微信公眾號：岳讀債市）